Avocat drept imobiliar: tranzactii sigure si litigii imobiliare
Cumpararea unei locuinte sau a unui teren este, pentru multi, cea mai importanta investitie. Verificam juridic imobilul si contractele, ca sa stiti exact ce cumparati.
Problemele unui imobil nu se vad intotdeauna in anunt: ipoteci, sechestre, litigii pe rol, constructii fara autorizatie, diferente intre acte si realitatea din teren sau un istoric de proprietate incomplet. O verificare juridica inainte de semnarea antecontractului va arata riscurile si va permite sa negociati clauze care sa va protejeze.
Analizam extrasul de carte funciara, titlurile de proprietate anterioare, documentatia cadastrala si, pentru constructii noi, autorizatiile si situatia terenului. Redactam sau verificam antecontractul si contractul, cu atentie la termene, avans, penalitati si conditiile in care tranzactia poate fi anulata. Contractele translative de proprietate asupra imobilelor se incheie in forma autentica, la notar, cu care colaboram pe parcursul procedurii.
Va reprezentam si in litigii: refuzul vanzatorului de a semna contractul final, intarzieri sau vicii la blocuri noi, erori in cartea funciara, procese privind legile fondului funciar, conflicte intre proprietar si chirias si evacuarea ocupantilor fara drept. Fiecare dosar porneste de la acte, de aceea primul pas este sa le analizam impreuna.
Servicii juridice imobiliare
- Verificari juridice complete (due diligence) inainte de cumpararea unui imobil
- Redactarea si negocierea antecontractelor si a contractelor de vanzare-cumparare
- Contracte de donatie, schimb, uzufruct si superficie
- Intabulare, rectificarea cartii funciare si actiuni in prestatie tabulara
- Actiuni pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract de vanzare
- Litigii cu dezvoltatorii imobiliari: intarzieri, vicii, nerespectarea contractului
- Vicii ascunse, evictiune, rezolutiunea contractului si restituirea pretului
- Fondul funciar: reconstituirea dreptului de proprietate si contestarea titlurilor
- Contracte de inchiriere pentru proprietari si chiriasi
- Evacuarea chiriasilor si a ocupantilor fara drept, inclusiv prin procedura speciala
- Litigii privind asociatiile de proprietari si partile comune ale blocului
- Servituti, drept de trecere si conflicte de vecinatate legate de constructii
Situatii in care va putem ajuta
- Vreti sa cumparati un apartament sau un teren si doriti sa stiti daca actele sunt in regula inainte sa platiti avansul.
- Ati semnat un antecontract, ati platit avansul, iar vanzatorul refuza acum sa mearga la notar.
- Dezvoltatorul intarzie predarea apartamentului cu luni sau ani fata de termenul din contract.
- Suprafata din cartea funciara nu corespunde cu cea masurata sau cu cea din titlul de proprietate.
- Chiriasul nu mai plateste chiria si refuza sa elibereze locuinta.
- Cererea de reconstituire a dreptului de proprietate pe un teren este nesolutionata de ani de zile.
Cum lucram
Analiza actelor
Pornim de la extrasul de carte funciara, actele de proprietate si contractele existente pentru a intelege situatia reala a imobilului.
Identificarea riscurilor
Va prezentam in scris problemele gasite, impactul lor si masurile de protectie sau solutiile posibile.
Contracte si negociere
Redactam sau ajustam contractele si va reprezentam in negocierea cu vanzatorul, cumparatorul, dezvoltatorul sau chiriasul.
Litigiu sau inscriere
Va asistam pana la intabulare sau, daca este nevoie, va reprezentam in instanta si in faza de executare.
Intrebari frecvente
Ce trebuie verificat inainte de a cumpara un imobil?
Cel putin extrasul de carte funciara actualizat, care arata proprietarul, ipotecile, sechestrele si notarile de litigii, apoi istoricul actelor de proprietate, concordanta dintre acte si situatia din teren, autorizatiile de construire si eventualele datorii la asociatia de proprietari. Pentru terenuri, conteaza si categoria de folosinta si regimul urbanistic. Un avocat poate identifica riscuri pe care un anunt sau o vizionare nu le arata.
Ce pot face daca vanzatorul refuza sa semneze contractul final?
Daca antecontractul este valabil si dumneavoastra v-ati indeplinit obligatiile, puteti cere instantei sa pronunte o hotarare care tine loc de contract de vanzare, in termenul prevazut de Codul civil. Alternativ, se poate cere rezolutiunea antecontractului, restituirea avansului si daune-interese. Alegerea depinde de clauzele contractului si de ce va doriti in final: imobilul sau banii.
Este obligatoriu contractul de vanzare la notar?
Pentru transferul proprietatii asupra imobilelor, inclusiv terenuri, legea cere forma autentica, adica incheierea contractului la notar, si inscrierea in cartea funciara. Antecontractul poate fi incheiat si sub semnatura privata, insa forma autentica ofera mai multa siguranta si permite notarea lui in cartea funciara. Contractul trebuie verificat inainte de semnare, nu dupa.
Cum poate fi evacuat un chirias care nu plateste?
Proprietarul trebuie sa respecte procedura legala; schimbarea yalelor sau debransarea utilitatilor nu sunt solutii permise. Codul de procedura civila prevede o procedura speciala de evacuare, care incepe cu o notificare. In anumite conditii, contractul de inchiriere inregistrat la administratia fiscala sau incheiat la notar constituie titlu executoriu pentru chiria datorata. Analizam contractul si alegem calea cea mai potrivita.
Alte domenii de practica
Aveti nevoie de un avocat?
Descrieti-ne pe scurt situatia. Va spunem sincer ce se poate face si care sunt pasii urmatori, oriunde in tara.
